Die steuerlich vorteilhafte Immobilien-Vermietung einer Schwester-GmbH an die operative GmbH

Sie möchten eine betrieblich genutzte Immobilie erwerben und fragen sich in welcher Rechtsform Sie dies am besten machen sollten?

Wenn Sie eine operative GmbH haben, stellt sich die Frage, wie Sie eine – durch die operative GmbH - betrieblich genutzte Immobilie erwerben möchten. Hierbei gibt es im Wesentlichen folgende Möglichkeiten:

1.    Erwerb durch die operative GmbH

In diesem Fall soll die betriebliche Immobilie direkt durch die operative GmbH erworben werden. Dies hat zur Folge, dass die Anschaffungskosten des Gebäudes steuermindernd über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden können (i.d.R. mit 3 % p.a.) und die sonstigen Aufwendungen als Betriebsausgaben abgezogen werden können.

Durch die Abschreibung der Anschaffungskosten kommt es in dem o.g. Beispielsfall zu einer Steuerentlastung i.H.v. EUR 9.000.

Zu beachten ist in diesem Fall, dass die Immobilie – durch das Halten in der operativen Gesellschaft – auch den operativen Risiken ausgesetzt ist. D.h. es liegt keine Haftungstrennung zur operativen Geschäftstätigkeit vor.

Dadurch dass die Immobilie nicht von der operativen Gesellschaft separiert ist, kann diese grds. auch nicht separat veräußert werden. D.h. bei einer Veräußerung der operativen Gesellschaft würde grds. auch die Immobilie mitveräußert werden bzw. müsste unter Aufdeckung der stillen Reserven anderweitig übertragen werden.

2.    Erwerb durch natürliche Person / Personengesellschaft

Wenn Sie diese Immobilie selbst (als Privatperson) oder über eine Personengesellschaft erwerben, könnte es sich um eine sog. Betriebsaufspaltung handeln. Dies hätte zur Folge, dass die Immobilie steuerverhaftet ist, d.h. spätere Veräußerungsgewinne grds. der Besteuerung unterliegen. Ebenso unterliegen laufende Einkünfte der Besteuerung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Hier kommt es bei unternehmerisch tätigen Personen oftmals zu einer Besteuerung mit dem Spitzensteuersatz i.H.v. 42 % zzgl. Solidaritätszuschlag.

In dieser Konstellation wäre die Immobilie von der operativen Geschäftstätigkeit getrennt und wäre daher grds. enthaftet. Ein von der operativen GmbH unabhängiges Halten und Veräußern wäre bei sachgerechter Gestaltung möglich.

In der laufenden Besteuerung führt diese Konstellation zu einer Steuerentlastung von (nur) EUR 6.138, da die Mieteinkünfte i.d.R. dem Spitzensteuersatz unterliegen dürften.

3.    Erwerb durch eine Schwester-GmbH

Daneben ist es möglich, dass die Immobilie durch eine Schwester-GmbH, welche rein vermögensverwaltend i.S.d. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ist, der operativen GmbH erworben wird.

Auch in dieser Konstellation ist die Immobilie von der operativen Geschäftstätigkeit getrennt und wäre daher grds. enthaftet; ebenso wäre ein von der operativen GmbH unabhängiges Halten und Veräußern möglich.

In der laufenden Besteuerung führt diese Konstellation zu einer Steuerentlastung von EUR 11.835. Grund für diese hohe Steuerentlastung ist, dass die Mietausgaben auf Ebene der operativen GmbH zu einer Steuerentlastung i.H.v. 30 % (grds. Steuersatz einer GmbH) führen. Auf Ebene der die Immobile haltenden Schwestergesellschaft werden die Mieteinkünfte jedoch lediglich mit 15,825 % besteuert.

Fazit
Beim Erwerb einer Betriebsimmobilie spielen viele Faktoren eine Rolle. U.a. kommt es auf die persönlichen Präferenzen an, das Investitionsvolumen und die Haltedauerabsicht.

Grds. wird oftmals präferiert die Betriebsimmobilie außerhalb der operativen Gesellschaft zu halten, damit die Immobilie nicht den Risiken der operativen Geschäftstätigkeit ausgesetzt wird und ein von der operativen GmbH unabhängiges Halten und Veräußern der Immobilie möglich ist.

Erreicht werden kann dies etwa durch den Erwerb der Immobilie durch eine natürliche Person bzw. Personengesellschaft. In der laufenden Besteuerung ist eine solche Konstellation jedoch eher nachteilig.

Eine Vermietung der Betriebsimmobilie durch eine Schwester-GmbH an eine operative GmbH führt ebenfalls zu einer Separierung von der operativen Geschäftstätigkeit und bietet in der laufenden Besteuerung aufgrund einer Steuersatzspreizung Vorteile. Diese Struktur könnte durch eine Holding-GmbH noch verfeinert werden - die Immobilien-GmbH könnte durch die Holding-GmbH mit einem Steuersatz von ca. 1,5 % auf den Veräußerungsgewinn veräußert werden.

Gerne unterstützen wir Sie beim steueroptimalen Erwerb Ihrer Betriebsimmobilie.