Welche steuerlichen Folgen Ihre Immobilien-Investition hat

Sie möchten eine Immobilie erwerben und fragen sich in welcher Rechtsform Sie dies am besten machen sollten?

Je nachdem, wie die Immobilie erworben wird, treten unterschiedliche ertragsteuerliche Folgen auf. Dies ermöglicht Ihnen Gestaltungsspielräume. Um diese optimal ausnutzen zu können, kommt es u.a. auf den Nutzungszweck sowie den Anlagehorizont an.

1.    Erwerb durch natürliche Person
a)    Überlassung an Dritte (§ 21 EStG)
Fall: Sie erwerben selbst eine Immobilie und vermieten diese an Dritte.
Folgen: Die Vermietungseinkünfte (§ 21 EStG) unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Sofern die weiteren Einkünfte über EUR 62.810 (ESt-Tarif 2023) liegen, beträgt der Grenzsteuersatz 42 % (zzgl. Solidaritätszuschlag).

Bei einem Abschreibungssatz von 2 % fallen EUR 13.293 an Steuern an, d.h. Liquidität nach Steuern: EUR 36.707.
Bei einem Abschreibungssatz von 3 % (in dieser Konstellation grds. nur möglich, wenn Vermietung zu Wohnzwecken, wenn das Gebäude ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurde) EUR 8.862, d.h. Liquidität nach Steuern: EUR 41.138.

Die Veräußerung der Immobilie ist außerhalb des Zehnjahreszeitraum (Spekulationsfrist) steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Innerhalb des Zehnjahreszeitraums ist der Veräußerungsgewinn grds. mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.

b)    Betriebsvermögen: Eigenbetriebliche Nutzung / Sonderbetriebsvermögen / Betriebsaufspaltung (§ 15 EStG)
Fall: Sie erwerben selbst eine Immobilie und nutzen diese für betriebliche Zwecke Ihres Einzelunternehmens, Ihrer gewerblichen Personengesellschaft oder Ihrer Kapitalgesellschaft (Beteiligung grds. > 50 %).
Folgen: Bei der Immobilie handelt es sich um Betriebsvermögen. Die daraus resultierenden Einkünfte unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Je nach der Höhe des Gewerbesteuer-Hebesatzes kann es zu einer weiteren Steuerbelastung kommen.

Der Abschreibungssatz beträgt i.d.R. 3 %, sodass auf die Einkünfte eine Besteuerung von EUR 8.862 anfallen würde, d.h. Liquidität nach Steuern: EUR 41.138.

Die Veräußerung der Immobilie ist steuerpflichtig (§ 15 EStG). Unter den Voraussetzungen des § 6b EStG kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei auf eine erworbene/zu erwerbende Ersatz-Immobilie übertragen werden.

2.    Erwerb durch Personengesellschaft
a)    Vermögensverwaltende Personengesellschaft (§ 21 EStG)
Fall: Sie erwerben die Immobilie über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (§ 21 EStG) und vermieten diese an einen Dritten.
Folgen: Vgl. 1a).

b)    Gewerbliche/gewerblich geprägte Personengesellschaft (§ 15 EStG)
Fall 1: Sie erwerben die Immobilie über eine gewerbliche Personengesellschaft (§ 15 EStG) und nutzen diese für eigenbetriebliche Zwecke.
Folgen: Vgl. 1b).
Fall 2: Sie erwerben die Immobilie über eine gewerblich geprägte Personengesellschaft (§ 15 EStG) und vermieten diese an einen Dritten.
Folgen: Vgl. 1b). Mit folgenden möglichen Änderungen:
-    Je nach der Art der Vermietung, könnte auch ein Abschreibungssatz von 2 % einschlägig sein.
-    Erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG): Eine etwaige Mehrbelastung durch Gewerbesteuerbelastung könnte ggf. eliminiert werden

3.    Erwerb durch Kapitalgesellschaft (GmbH)
a)    Nutzung für eigenbetriebliche Zwecke
Fall: Sie erwerben die Immobilie über eine Kapitalgesellschaft und nutzen diese für eigenbetriebliche Zwecke.
Folgen: Die Immobilie wird zum Betriebsvermögen der GmbH. Etwaige Erträge und Aufwendungen unterliegen der Besteuerung bei der GmbH (Steuersatz: ca. 30 %). Der Abschreibungssatz beträgt i.d.R. 3 %.

Die Veräußerung der Immobilie ist steuerpflichtig. Unter den Voraussetzungen des § 6b EStG kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei auf eine erworbene/zu erwerbende Ersatz-Immobilie übertragen werden.
b)    Vermietung an Dritte oder Schwester-Kapitalgesellschaft
Fall: Sie erwerben die Immobilie über eine Kapitalgesellschaft und vermieten diese an Dritte oder eine Schwester-Kapitalgesellschaft.
Folgen: Grds. wie 3a) mit folgender entscheidender Ausnahme:
Unter den Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ist eine erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer möglich. Dies führt dazu, dass die Gewerbesteuer vollständig entfallen kann.

Die Abschreibung beträgt entweder 2 % oder 3 % - je nach Nutzungszweck.

Bei einem Abschreibungssatz von 2 % fallen EUR 4.747,50 an Steuern an, d.h. Liquidität nach Steuern: EUR 45.252,50.
Bei einem Abschreibungssatz von 3 % EUR 3.165, d.h. Liquidität nach Steuern: EUR 46.835.

Fazit
Beim Erwerb einer Immobilie sind stets sämtliche Umstände zu beachten. Die steuerlichen Folgen können sich nämlich drastisch unterscheiden, können aber auch aktiv gestaltet werden.

Der Vorteil, wenn eine Immobilie im vollkommen vermögensverwaltenden Bereich – als natürliche Person oder einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft – gehalten werden, ist insbesondere die mögliche Steuerfreiheit eines Veräußerungsgewinns außerhalb der Spekulationsfrist (vgl. 1a) und 2a)). Der Nachteil ist die recht hohe laufende Besteuerung der Vermietungseinkünfte, welcher insbesondere bei hohen Einkünften zum Tragen kommt.

Wird eine Immobilie im Betriebsvermögen gehalten (vgl. 1b), 2b) und 3), so kann eine Steuerfreiheit nur durch die Übertragung eines Veräußerungsgewinns auf eine erworbene/zu erwerbende Ersatz-Immobilie übertragen werden (§ 6b EStG). In der laufenden Besteuerung kann die Immobilien-GmbH – insbesondere bei ertragsstarken Immobilien – ein gutes Gestaltungsinstrument sein, da durch die sog. erweiterte Grundstückskürzung die Gewerbesteuerbelastung in voller Höhe entfallen kann (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG). Die Immobilien-GmbH unterliegt daher in der laufenden Besteuerung lediglich einem - niedrigen - Steuersatz von 15,825 %.

Gerne unterstützen wir Sie beim steueroptimalen Erwerb Ihrer Immobilie.