Wie Sie bei vermieteten Immobilien das Abschreibungsvolumen heben und die Steuern mindern

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Immobilie, deren Abschreibungsvolumen deutlich unter dem Wert der Immobilie liegt?

Ausgangssachverhalt:
- Ehegatten sind Eigentümer der Immobilie
- Immobilie ist vollständig abgeschrieben
- Mit Immobilie werden Einkünfte i.H.v. EUR 50.000,00 erzielt
- Der Grenzsteuersatz liegt bei 42 % zzgl. Solidaritätszuschlag

Die Einkünfte aus der Immobilie i.H.v. EUR 50.000,00 werden mit 44,31 % bzw. EUR 22.155,00 besteuert, d.h. es verbleibt eine Liquidität nach Steuern i.H.v. EUR 27.845,00.

Wie lässt sich die steuerliche Situation optimieren?

Es werden Gestaltungen dargestellt, wie Abschreibungsvolumen gehoben werden kann.

1.    Veräußerung an eine Familien-Personengesellschaft
a)    An vermögensverwaltende Personengesellschaft
Denkbar ist eine Veräußerung der Immobilie an eine vermögensverwaltende Familien-Personengesellschaft.
Hierbei ist zu beachten, dass das Abschreibungsvolumen nur gehoben werden kann, soweit der bisherige Eigentümer der Immobilie nicht an der Personengesellschaft beteiligt ist (§ 39 AO). Daher ist diese Gestaltung insbesondere im Rahmen der (teilweisen) Nachfolge an Kinder interessant.

Beispiel:
- Die Immobilie wird von den Eltern an die aus den Kindern bestehenden Personengesellschaft (vermögensverwaltend) veräußert. Die Veräußerung erfolgt zehn Jahre nach der Anschaffung (§ 23 EStG) und somit steuerfrei.
- Kaufpreis/Verkehrswert Gebäude: EUR 1.000.000,00; Kaufpreis/Verkehrswert Grundstück: EUR 200.000,00
- Vereinfachend wir angenommen, dass der Kaufpreis durch Eigenmittel der Personengesellschaft getilgt wird (Darlehenszinsen wären steuerlich zusätzlich abziehbar).

Vorteile:
- Es zeigt sich, dass durch die Veränderung die steuerlichen Einkünfte aus der Immobilie um TEUR 20 gemindert wurden.
- Sofern die Kinder geringere Einkünfte als die Eltern haben, könnte zusätzlich ein Vorteil beim Steuersatz erzielt werden (Ausnutzung der Steuersatzprogression).
- Die Kinder können die Immobilie nach zehn Jahren wiederum steuerfrei veräußern (§ 23 EStG).
- Im Sinne eines Nachfolge-/Versorgungsmodells könnte auch die ratierliche Zahlung des Kaufpreises an die Eltern vereinbart werden.

Es ist auch eine Veräußerung an eine aus den Eltern und den Kindern bestehenden Personengesellschaft denkbar (dann kann das Abschreibungsvolumen allerdings nur teilweise – soweit die Kinder beteiligt sind - gehoben werden).

Grunderwerbsteuer fällt in solchen Sachverhalten nach derzeitiger Rechtslage nicht an (§ 5 Abs. 1 GrEStG, § 3 Nr. 4, 6 GrEStG).

b) An gewerbliche/gewerblich geprägte Personengesellschaft
Beispiel:
- Die Immobilie wird von den Ehegatten an eine aus den Ehegatten bestehenden gewerblichen/gewerblich geprägten Personengesellschaft veräußert. Die Veräußerung erfolgt zehn Jahre nach der Anschaffung (§ 23 EStG) und somit steuerfrei.
- Kaufpreis/Verkehrswert Gebäude: EUR 1.000.000,00; Kaufpreis/Verkehrswert Grundstück: EUR 200.000,00
- Vereinfachend wir angenommen, dass der Kaufpreis durch Eigenmittel der Personengesellschaft getilgt wird (Darlehenszinsen wären steuerlich zusätzlich abziehbar).

Vorteile:
- Abschreibungsvolumen kann in voller Höhe gehoben werden (auch soweit dieselben Personen an der Personengesellschaft beteiligt sind (Unterschied zu 1a).
- Es zeigt sich, dass durch die Veränderung die steuerlichen Einkünfte aus der Immobilie um TEUR 20 bzw. TEUR 30 gemindert wurden.
- Keine Grunderwerbsteuer (§ 5 GrEStG).

Nachteile:
- Weiterhin hoher Steuersatz (Vorteil: AfA mindert aber jetzt Einkünfte).
- Durch gewerbliche/gewerblich geprägte Personengesellschaft ist keine steuerfreie Veräußerung möglich (§ 23 EStG, aber § 6b EStG ist ggf. möglich).

Optional: 2. Schritt: Formwechsel in eine GmbH
Formwechsel der GmbH & Co. KG in eine GmbH nach Ablauf von 10 Jahren. Dies ist nach aktueller Rechtslage gem. § 5 Abs. 3 GrEStG grds. grunderwerbsteuerfrei möglich. Der Nachteil der laufenden Besteuerung mit einem hohen Steuersatz ließe sich dadurch eliminieren, da nach Formwechsel zur GmbH fortan nur noch ein Steuersatz von 15,825 % auf die Immobilieneinkünfte greifen würde (vgl. 3.)

2. Veräußerung an die Kinder
Vgl. 1a)

3. Veräußerung an eine Familien-GmbH
Beispiel:
- Die Immobilie wird von den Ehegatten an eine GmbH, an der die Ehegatten beteiligt sind, veräußert. Die Veräußerung erfolgt zehn Jahre nach der Anschaffung (§ 23 EStG) und somit steuerfrei.
- Kaufpreis/Verkehrswert Gebäude: EUR 1.000.000,00; Kaufpreis/Verkehrswert Grundstück: EUR 200.000,00
- Vereinfachend wir angenommen, dass der Kaufpreis durch Eigenmittel der Kapitalgesellschaft getilgt wird (Darlehenszinsen wären steuerlich zusätzlich abziehbar).

Vorteile:
- Abschreibungsvolumen kann in voller Höhe gehoben werden
- Es zeigt sich, dass durch die Veränderung die steuerlichen Einkünfte aus der Immobilie um TEUR 20 bzw. TEUR 30 gemindert wurden.
- Niedriger Steuersatz i.H.v. 15,825 % bei vermögensverwaltender Tätigkeit (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG).

Nachteile:
- Durch Kapitalgesellschaft ist keine steuerfreie Veräußerung möglich (§ 23 EStG, aber § 6b EStG ist ggf. möglich).
- Grunderwerbsteuer fällt durch Immobilienerwerb durch GmbH an. (EUR 1.200.000,00 x 3,5 % = EUR 42.000,00)

Fazit
Für die Hebung von Abschreibungsvolumen bei Immobilien gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten.

Die Veräußerung der Immobilie an andere Familienangehörige oder an eine aus diesen bestehende vermögensverwaltende Personengesellschaft bietet insbesondere den Vorteil, dass die Familienangehörigen/PersG die Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren erneut steuerfrei veräußern können. Die grds. recht hohe laufende Besteuerung kann durch die Hebung der Abschreibung und ggf. durch Ausnutzung der Steuersatzprogression (falls die Familienangehörigen einen niedrigeren Einkommensteuersatz haben) gemindert werden.

Mit einer Veräußerung an eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann eine niedrige laufende Besteuerung von 15,825 % erreicht werden. Bei dieser Veräußerung wird jedoch Grunderwerbsteuer ausgelöst. Zudem kann die Immobilie durch die Immobilien-GmbH nicht mehr steuerfrei veräußert werden (unter den Voraussetzungen des §6b EStG kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei auf eine erworbene/zu erwerbende Ersatz-Immobilie übertragen werden).

Gerne unterstützen wir Sie bei der Verbesserung der steuerlichen Situation Ihrer Immobilien.